Bugun...


Av. Sema Kılıç Gayrimenkul Hukuku Uzmanı


Facebookta Paylaş









GAYRİMENKULÜN SATIŞ VEYA KİRALANMASINA İLİŞKİN ARACILIK SÖZLEŞMELERİNDE ÜCRET VE CEZAİ ŞART NASIL DÜZENLENMELİ?
Tarih: 28-09-2015 08:41:00 Güncelleme: 28-09-2015 09:12:00


      Gayrimenkulün satışına veya kiralanmasına ilişkin aracılık sözleşmelerinde amaçlanan yürütülen faaliyetin karşılığı olan ücrete hak kazanabilmektir. Bu nedenledir ki,sektörde yaşanan uyuşmazlıklar da çoğunlukla ücretin belirlenmesi, hak edilişi ve sözleşmeden doğan ceza-i şart taleplerine ilişkindir.Sözleşmesel ilişki çerçevesinde aracının müşteriden ücret talebinde bulunacağı ve ayrıca akde aykırılık  varsa ceza-i şartın gündeme geleceği düşünüldüğünde, yargı kararlarında sıkça tartışılan bu iki konunun önemi ortadadır.

    İncelemeler ışığında ve  yol gösterici olması bakımından ‘gayrimenkul aracılık sözleşmeleri düzenlenirken özellikle şu hususlara dikkat edilmelidir;

 

1-Gayrimenkul aracılık sözleşmeleri içeriğinde sözleşme serbestisi kapsamında ücret taraflarca belirlenebilir. Ancak ücrete ilişkin sınırlamalar da mevcuttur. Zira en başta yüklenilen faaliyet ile orantılı olarak ücretin kararlaştırılması gerekmektedir.

 

2-Aracılık hizmet bedelinin TL veya yabancı para birimi cinsinden kararlaştırılması mümkün olduğu gibi, satış veya kira bedeli üzerinden belirlenen bir oran şeklinde de kararlaştırılması da mümkündür. Yine ücretin danışmanın gösterdiği başarıya göre değişiklik göstermesi de kararlaştırılabilir. Örneğin; gayrimenkulün 150.000,00 TL bedelle satılması halinde hizmet bedelinin 4.000,00 TL, 150.000,00 TL üzerinde bir bedelle satılması halinde ise hizmet bedelinin 5.000,00 TL  olarak belirlenmesi gibi.Böylelikle, danışmanın göstereceği başarı hizmet bedelini de olumlu yönde etkileyecektir.

 

3-Hizmet bedeline ilişkin sözleşmede düzenleme yapılmamış ise, resmi tarifenin olup olmadığına bakılacaktır. Resmi tarife herkes için bağlayıcıdır. Ancak resmi tarifenin olmadığı hallerde, şayet mensubu olunan  özel kuruluşların ( dernek veya kooperatif gibi) üyeleri için düzenlenmiş tarife varsa, sözleşme hükümleri içerisinde söz konusu tarifeye atıfta bulunarak ücretin garanti edilmesini sağlayabilirsiniz.

 

4-Yukarıda değindiğimiz üzere ücret açıkça sözleşme ile kararlaştırılmamış ve bu hususta resmi veya özel bir tarife bulunmuyorsa, ücretin miktarı mahali örfe göre belirlenebilir. Şayet ücretin tespitinde  mahali örf de bulunmuyorsa uyuşmazlığın giderilmesi bakımından ücretin  hakim tarafından belirlenebilir.

 

5-Kararlaştırılan ücretin yürütülen faaliyet ile orantılı olması gerekmektedir. Nitekim, sözleşme ile kararlaştırılan ücrete müşterinin itiraz ederek, ücretin fahiş olduğunu iddia etmesi ve bu suretle de ücretin  indirilmesini mahkemeden talep etmesi  imkan dahilindedir. Ancak bu halde ücrette indirim talebinin  yalnızca ücretin sözleşme ile belirlenmesi halinde mümkün olabileceği gözden kaçırılmamalıdır.

 

6-Ücretten indirim talebi ile ilgili olarak dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da, indirimin talep zamanıdır. Yani , aracılık faaliyeti gerçekleşip ücret muaccel hale gelmeden ücrette indirim talep edilmesi söz konusu olamaz. Yine ücret ödendikten sonra müşterinin mahkemeye başvurup ücretin indirilmesini isteyemeyeceği de bilinmelidir.

 

7-Emlak danışmanının gayrimenkulün satılmasına veya kiralanmasına aracılık etmek üzere ve faaliyetinin gereği olarak tanıtım, reklam ,ilan masrafları yapması kaçınılmazdır. Söz konusu bu masrafların satış/kiralamaya ilişkin aracılık hizmetinden vazgeçilse veya ücrete hak edilmese dahi  müşteri tarafından karşılanacağı sözleşme ile açıkça düzenlenmelidir. Aksi taktirde sözleşme ile düzenlenmeyen masraflar talep edilemeyecektir.

 

8-Yine sözleşmeye konulan ücreti garanti eden kayıtlarla da tellalın hedeflediği sonuca daha kolay ulaşması mümkündür. Örneğin; emlak danışmanının yürüttüğü faaliyete rağmen müşterinin bizzat veya üçüncü kişiler vasıtasıyla satış/kira sözleşmesini kurması halinde de emlak danışmanına sözleşme ile kararlaştırılan ücretin ödeneceği hüküm altına alınabilir. Bu halde emlak danışmanının müşterisi ile imzaladığı sözleşmesinde aracılık ettiği işleme yetkili tek danışman olduğunu açıkça düzenlemelidir.(Tekel yasağı)

Bir diğer örnek ise; sözleşmelerde müşterinin arzuladığı işleme uygun olan bir esas sözleşmeyi imzalamaktan kaçınması halinde de , emlak danışmanına ücretin tamamını veya bir kısmını ödemesi kararlaştırılabilir.

 

9-Ücreti garanti eden kayıtlar konulmuş olsa da, aracı ve müşterinin aralarındaki sözleşmeyi her zaman feshetme imkanı bulunmaktadır. Fesih hakkını ortadan kaldıran kayıtların geçersiz olduğu bilinmeli ve buna ilişkin kayıtlara sözleşmelerde yer verilmemesine özen gösterilmelidir.

 

10-  Aracılık hizmetinde ceza-i şart uygulamasında ise bilinmesi gereken en önemli husus, ceza-i şartın sözleşme ile kararlaştırılmadığı sürece talep edilememesidir.

 

11- Ayrıca her ne kadar cezai şart bedeli sözleşme ile belirlenebilmekte ise de, kararlaştırılan miktarın ya da oranın fahiş olmaması gerekmektedir. Bu halde sıklıkla müşterinin ceza-i şart talebine itiraz ettiği görülmektedir. Yüksek Mahkeme kararlarının bir çoğunda müşterinin ‘tüketici’ olduğundan hareketle tazminat tutarlarında indirime gidildiği görülmektedir.

 

12-Ceza-i şart tutarlarının müşteriden KDV eklenmek suretiyle mi yoksa KDV’siz şekilde mi talep edileceği sözleşmeden net olarak anlaşılmalı, yoruma mahal verilmemelidir.

 

13-Son olarak, cezai şart miktarı hizmet bedeli üzerinden oran olarak kararlaştırılabileceği gibi, belli bir miktar olarak kararlaştırılması da mümkündür.

 

Fayda sağlaması dileğiyle…

           

                                                                                                        SEMA KILIÇ HUKUK BÜROSU

 



Bu yazı 3584 defa okunmuştur.

YAZARIN DİĞER YAZILARI

ÇOK OKUNAN HABERLER
  • BUGÜN
  • BU HAFTA
  • BU AY
YAZARLAR
FOTO GALERİ
  • Komik
    Komik
  • Bebişler
    Bebişler
  • Yurdum İnsanı
    Yurdum İnsanı
  • Fantastik
    Fantastik
  • ATATÜRK
    ATATÜRK
  1. Komik
  2. Bebişler
  3. Yurdum İnsanı
  4. Fantastik
  5. ATATÜRK
FOTO GALERİ
VİDEO GALERİ
  • KARSLILAR EDİRNE VALİSİNİ İSTİFAYA DAVET ETTİ.
    KARSLILAR EDİRNE VALİSİNİ İSTİFAYA DAVET ETTİ.
  • İSİAD DÜNYANIN EN BÜYÜK SANAYİ SİTESİNİ KURUYOR
    İSİAD DÜNYANIN EN BÜYÜK SANAYİ SİTESİNİ KURUYOR
  • IĞDIR İL KÜLTÜR MÜDÜRÜ OSMAN AYYILDIZ
    resim yok
  • DÜNYA KARAPAPAK TÜRKLERİ KURULTAYI
    DÜNYA KARAPAPAK TÜRKLERİ KURULTAYI
  • BİZ KARAPAPAK TÜRKLERİYİZ
    BİZ KARAPAPAK TÜRKLERİYİZ
  • DÜNYA KARAPAPAK TÜRKLERİ azerbaycan
    DÜNYA KARAPAPAK TÜRKLERİ azerbaycan
  1. KARSLILAR EDİRNE VALİSİNİ İSTİFAYA DAVET ETTİ.
  2. İSİAD DÜNYANIN EN BÜYÜK SANAYİ SİTESİNİ KURUYOR
  3. IĞDIR İL KÜLTÜR MÜDÜRÜ OSMAN AYYILDIZ
  4. DÜNYA KARAPAPAK TÜRKLERİ KURULTAYI
  5. BİZ KARAPAPAK TÜRKLERİYİZ
  6. DÜNYA KARAPAPAK TÜRKLERİ azerbaycan
VİDEO GALERİ
YUKARI