Bugun...


Av. Sema Kılıç Gayrimenkul Hukuku Uzmanı


Facebookta Paylaş









GAYRİMENKULÜ GÖRME İŞLEMİ VE HİZMET BEDELİ SÖZLEŞMELERİ DÜZENLENİRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Tarih: 14-09-2015 14:11:00 Güncelleme: 14-09-2015 19:02:00


Günümüzde gayrimenkul alım – satım ve kiralama işlerini profesyonel anlamda gerçekleştirilme ihtiyacı ‘gayrimenkul tellallığı’ kavramı ile sıkça  karşılaşılması sonucunu doğurmuştur. Bu kapsamda hem alıcı/ satıcı  hem de kiracı/ kiraya veren taraf ile hukuki ilişki içerisinde olan tellalın taraflar ile arasında yazılı sözleşme bulunması hukuki ilişkinin varlığının ispatı bakımından kanuni zorunluluk olduğu gibi, tarafların hak ve yükümlülüklerinin açık ve anlaşılabilir olması bakımından da zaruridir.
Tellalın müşterisi ile akdettiği sözleşmenin ve yer gösterme formlarının içeriklerinin ileride doğabilecek her türlü hukuki uyuşmazlığın tellalın lehine olarak sonuçlanması açısından aşağıda sıralayacağımız özelliklere haiz olması gerekmektedir.

Buna göre ;

1-) Gayrimenkulü gören kişinin kimlik belgesi görülmek sureti ile kimlik bilgilerinin yazılması işlemin sıhhati için gereklidir. Bu şekilde hareket edilmesi ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıklarda taraf teşkilinin sağlanması bakımından sağlıklı sonuçlar doğuracaktır.
Şayet tellalın sözleşme akdettiği taraf tüzel kişiliğe haiz ise bu noktada, tüzel kişiyi temsilen imzaya yetkili kişi ile sözleşme yapılmalıdır. İmzaya yetkili olan şayet şirket ortağı ise buna ilişkin belgelerin ve noterlikçe onaylı imza sirküsünün bir örneği alınmalıdır. Yine bu kişi sözleşme veya formlarda ‘   X …...Ltd. Şirketi’ni temsilen imzaya yetkili ....kişi olarak’ anılmalıdır.

2-) Alıcı/ kiralayan ile yapılan sözleşmelerde gayrimenkulün aranan özelliklerinin açıkça yazılması, kira bedeli veya satış bedelinin şüpheye yer bırakmayacak şekilde  açıkça belirlenmesi gerekmektedir. Aranan gayrimenkulün özelliklerinde bir değişiklik olması halinde alıcı/ kiralayanın söz konusu değişikliği tellala bildirmesi gerekeceği sözleşme ile hüküm altına alınmalıdır. Yine ispat bakımından değişikliğin tellala e- posta, iadeli taahhütlü posta, noterden gönderilecek bildirim, telefon mesajı vs. şekilde yazılı olarak bildirilmesi sözleşmeye konulacak bir hüküm ile talep edilebilinir.

3-) Tellal, kendisi ile hukuki ilişki içerisinde olan kişilerin e- mail adreslerini alarak sözleşme kaynaklı bildirimleri bu elektronik posta adresine yapılacağını yine sözleşme ile kararlaştırabilir. Bu halde adresine ulaşan e- postaya karşı alıcı/ satıcı kendisine bildirilen hususu bilmediğini iddia edemeyecektir.
Yine tarafların sözleşmede veya formda  yazılı adreslerinin tebligata yarar olduğu ve bu adreslere yapılacak her türlü tebligat işleminin  geçerli olduğunu hüküm altına alabilir.

4-) Gayrimenkulün satış/ kiralama bedelinin ne olduğu hususunda satıcı / kiraya verenin talebi doğrultusunda net ve anlaşılabilir fiyat belirlenmeli, fiyatın Türk Lirası mı yoksa yabancı bir para birimimi olduğu açıkça yazılmalı, anlaşmazlığa mahal verilmemelidir. Şayet ileride kira/ satış bedelinde bir indirime gidilirse buna yönelik talebin satıcı/ kiraya veren tarafından tellala yazılı olarak yapılacak bir bildirimle ulaştırılması taraflar arasında düzenlenecek sözleşme ile kararlaştırılabilir.

5) Hizmet bedeli açıkça ve  sözleşme ile belirlenmelidir. Zira hizmet bedeli tellalın yürüttüğü faaliyet ile  hedeflediği sonuçtur. Bu bakımdan tellalın hizmet bedelinin  ne olduğunun  net ve anlaşılabilir olması gerekmektedir.
Uygulamada genellikle hizmet bedeli kiralanan/ satılan  gayrimenkulün  belirli bir yüzdesi üzerinden belirlenmektedir. Bu halde şayet gayrimenkulün sözleşme ile belirlenen bedelin üzerinde bir bedelle satılması/ kiralanması tellalın ücretinin beklenenden yüksek olmasını sağlayacağı gibi müşteri memnuniyetini de beraberinde getirecektir. Ancak düşük bedelli satım/ kiralama işleri için veya rayicinin üzerinde bedelle satılmak/kiralanmak istenen  gayrimenkullerle  ilgili olarak  tellalın makbu bir ücret talep etmesi tellalın lehine olacaktır.
6-) Tellal yer gösterme  formlarında  alıcı/ kiralayan kişinin kiraya veya satışa konu gayrimenkulü daha önce görmediğini, ilk kez tellal vasıtası ile gördüğünü yazmalıdır. Böylelikle müşteri  başkası vasıtasıyla veya kendiliğinden taşınmazı gördüğünü  iddia edemeyecek, müşterinin tellalı saf dışı bırakarak  kendi başına iş yapmasının önüne geçilecektir.

7-) Sözleşme ve yer gösterme formları ile tellal vasıtası ile görülen yerin taraflar arasında belirlenen sözleşme süresi boyunca tellalın bilgisi olmaksızın kendisi, ortağı, çalıştığı firma veya şirketin ortak olduğu kuruluşlar ya da 2. Dereceye kadar kan ve sıhri hısımları tarafından satın alınması/ kiraya verilmesi halinde de tellalın ücretinin tahakkuk edeceği düzenlenmelidir.

8-) Yine tellalın üstlendiği işlerin görülmesi bakımından yardımcı kişilerle veya alt tellallarla çalışabileceği sözleşme ile açıkça düzenlenmelidir. Bu halde tellalın üzerine aldığı işi yardımcıları veya işbirliği içerisinde olduğu alt tellallara gördürmesi mümkün olacaktır.

9-) Görülen gayrimenkullerin açık adresleri ile  söz konusu gayrimenkullerin her birinin müşteri  tarafından hangi tarihlerde görüldüğü yazılmalıdır.

10-) Satışa konu gayrimenkulün aile konutu olup olmadığı hususu satıcıya sorulmalı, bu husus tapu kaydındaki şerhler bölümünden araştırılmalıdır. Şayet aile konutu ise satış aşamasında eşin rızası aranacağından bu hususun önceden bilinmesi olası sorunların önüne geçilmesi bakımından yerinde olacaktır.
11-) Tellalın yapacağı sözleşmede ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıklar durumunda tellalın faaliyet gösterdiği yerin yargı çevresindeki mahkemelerin ve icra dairelerinin yetkili olacağının düzenlenmesi lehe olacaktır.

12-)  Sözleşmelere satıcı/ kiraya verenin eksik veya yanlış bilgilendirmesi sonucu satım veya kiralama işleminin gerçekleştirilememesi durumunda tellal tarafından yapılan giderlerin satıcı/ kiraya veren tarafından ödeneceği kararlaştırılmalıdır. Böylelikle gayrimenkulün özelliklerinin ve sözleşmenin koşullarının belirlenmesi bakımından satıcı/ kiraya verenin daha özenli ve dikkatli davranması sağlanabilir.

13-) Sözleşmelerde sözleşme süresinin ne olduğu açıkça yazılı olmalıdır. Diğer taraftan sözleşmenin şartlarından herhangi birinin değişmesi halinde önceden belirlenen sürenin  yeniden işlemeye başlayacağı ifade edilmelidir.

14-) Sözleşmelerde, müşterinin tellalın ücret hak etmesinin önüne geçmek amacıyla  ve tellalı aradan çıkarak işlem yapması yasaklanmalıdır. Söz konusu davranış yaptırıma bağlanmalı, sözleşmelere hizmet bedelinin yanı sıra açıkça ceza-i şart bedeli de konmalıdır. Uygulamada cezai şart miktarı genellikle satış/ kira bedelinin belirli bir yüzdesi olarak kendini göstermektedir. Cezai şartın miktar olarak belirlenmesi de mümkündür. İster miktar olarak, ister oran olarak belirlensin  ceza-i şartın fahiş olmamasına özen gösterilmelidir. Zira Yüksek Mahkeme kararlarında müşterinin tacir olmadığı durumlarda  belirlenen cezai şartlar fahiş bulunarak indirilmektedir.

15-) Sözleşme ve formlarda sözleşmenin akdedildiği veya formun doldurulduğu tarih mutlaka yer almalıdır.

16-) Sözleşme ve formların imza kısımlarında ise; imzanın sıhhati bakımından imzanın müşterinin daha önce imzaladığı örnek belgelerdeki imza örnekleri ile uyuştuğu, şayet imza sirküsü var ise en azından imza sirküsünde yer alan imza ile benzerlik olduğu sonucuna varılmalıdır.

 

 

                                                                                                           SEMA KILIÇ HUKUK  BÜROSU



Bu yazı 5608 defa okunmuştur.

YAZARIN DİĞER YAZILARI

ÇOK OKUNAN HABERLER
YAZARLAR
FOTO GALERİ
  • Komik
    Komik
  • Bebişler
    Bebişler
  • Yurdum İnsanı
    Yurdum İnsanı
  • Fantastik
    Fantastik
  • ATATÜRK
    ATATÜRK
  1. Komik
  2. Bebişler
  3. Yurdum İnsanı
  4. Fantastik
  5. ATATÜRK
FOTO GALERİ
VİDEO GALERİ
  • KARSLILAR EDİRNE VALİSİNİ İSTİFAYA DAVET ETTİ.
    KARSLILAR EDİRNE VALİSİNİ İSTİFAYA DAVET ETTİ.
  • İSİAD DÜNYANIN EN BÜYÜK SANAYİ SİTESİNİ KURUYOR
    İSİAD DÜNYANIN EN BÜYÜK SANAYİ SİTESİNİ KURUYOR
  • IĞDIR İL KÜLTÜR MÜDÜRÜ OSMAN AYYILDIZ
    resim yok
  • DÜNYA KARAPAPAK TÜRKLERİ KURULTAYI
    DÜNYA KARAPAPAK TÜRKLERİ KURULTAYI
  • BİZ KARAPAPAK TÜRKLERİYİZ
    BİZ KARAPAPAK TÜRKLERİYİZ
  • DÜNYA KARAPAPAK TÜRKLERİ azerbaycan
    DÜNYA KARAPAPAK TÜRKLERİ azerbaycan
  1. KARSLILAR EDİRNE VALİSİNİ İSTİFAYA DAVET ETTİ.
  2. İSİAD DÜNYANIN EN BÜYÜK SANAYİ SİTESİNİ KURUYOR
  3. IĞDIR İL KÜLTÜR MÜDÜRÜ OSMAN AYYILDIZ
  4. DÜNYA KARAPAPAK TÜRKLERİ KURULTAYI
  5. BİZ KARAPAPAK TÜRKLERİYİZ
  6. DÜNYA KARAPAPAK TÜRKLERİ azerbaycan
VİDEO GALERİ
YUKARI